On parle de « frais de notaire », mais l'expression est trompeuse. Sur 20 000 € versés lors de l'achat d'une maison, le notaire n'en garde souvent qu'un peu plus de 2 000 € pour sa rémunération. L'essentiel part en impôts pour le département, la commune et l'État. Les spécialistes parlent d'ailleurs plutôt de frais d'acquisition.
De quoi se composent les frais de notaire ?
| Poste | À qui ? | Poids dans l'ancien |
|---|---|---|
| Droits de mutation (DMTO) | Département, commune, État | Environ 80 % des frais |
| Émoluments du notaire | Le notaire, selon un barème national | Environ 10 à 15 % |
| Contribution de sécurité immobilière | L'État (service de publicité foncière) | 0,10 % du prix |
| Débours et formalités | Sommes avancées par le notaire (documents, cadastre, urbanisme…) | Quelques centaines d'euros à environ 1 000 € |
Les droits de mutation : la plus grosse part
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont des taxes perçues à chaque vente d'un bien ancien. Ils se décomposent en trois parts :
- la taxe départementale, dont le taux plafond est passé de 4,50 % à 5 % pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, sur décision de chaque département ;
- la taxe communale, de 1,20 % ;
- les frais d'assiette et de recouvrement perçus par l'État, égaux à 2,37 % de la taxe départementale.
La Gironde a voté le taux de 5 % à compter du 1er mai 2025. Le taux global des droits de mutation y atteint donc environ 6,32 % du prix, contre environ 5,81 % auparavant. Concrètement, cela représente un peu plus de 500 € de plus par tranche de 100 000 €.
Les émoluments du notaire
La rémunération du notaire pour un acte de vente est fixée par l'État. Elle est proportionnelle au prix, par tranches, et soumise à la TVA de 20 % :
| Tranche du prix | Taux (hors TVA) |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Pour une vente de plus de 100 000 €, le notaire peut accorder une remise sur la part de ses émoluments calculée au-delà de ce seuil, dans une limite fixée par la réglementation. Elle est rare, mais rien n'interdit de la demander.
Les débours et la contribution de sécurité immobilière
Les débours sont les sommes que le notaire avance pour votre compte : extraits cadastraux, état hypothécaire, documents d'urbanisme, frais de géomètre éventuels. S'y ajoutent des émoluments de formalités pour les démarches qu'il accomplit. Ils se chiffrent généralement en centaines d'euros.
La contribution de sécurité immobilière, versée à l'État pour la publication de la vente au fichier immobilier, représente 0,10 % du prix, avec un minimum de 15 €.
Exemple : une maison ancienne à 250 000 € en Gironde
| Poste | Montant estimé |
|---|---|
| Taxe départementale (5 %) | 12 500 € |
| Taxe communale (1,20 %) | 3 000 € |
| Frais d'assiette (2,37 % de la part départementale) | 296 € |
| Émoluments du notaire (2 395 € HT + TVA) | 2 874 € |
| Contribution de sécurité immobilière (0,10 %) | 250 € |
| Débours et formalités (hypothèse) | 1 000 € |
| Total | environ 19 920 €, soit 8 % du prix |
Le montant des débours retenu ici est une hypothèse : seul le notaire peut le chiffrer précisément selon le dossier.
Neuf ou ancien : une grosse différence
Dans le neuf, c'est-à-dire un logement vendu pour la première fois dans les cinq ans suivant son achèvement, le prix inclut la TVA. Les droits de mutation sont alors réduits à environ 0,715 %. Les frais d'acquisition tombent à 2 à 3 % du prix environ. C'est l'un des arguments de l'achat en VEFA (vente sur plan).
Pour un terrain à bâtir vendu par un particulier, les règles de l'ancien s'appliquent en général. S'il est vendu par un professionnel assujetti à la TVA, le calcul change : demandez au notaire avant de signer.
Primo-accédants : l'exonération de la hausse
La loi a prévu une exception à la hausse des droits départementaux. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale restent au taux de 4,50 %. Est considéré comme primo-accédant celui qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'achat. Sur une maison à 250 000 €, l'économie dépasse 1 250 €.
Qui paie les frais de notaire ?
En pratique, c'est l'acheteur. Le vendeur ne paie pas de frais de notaire sur la vente, mais il peut avoir à régler les frais de mainlevée d'une hypothèque, les diagnostics obligatoires et, le cas échéant, l'impôt sur la plus-value.
Les annonces indiquent parfois un prix « acte en main » ou « frais de notaire inclus » : le prix affiché comprend alors les frais d'acquisition. Comparez toujours les biens sur la même base.
Comment réduire les frais de notaire ?
Les droits de mutation ne se négocient pas, mais leur base de calcul peut être ajustée, dans le respect des règles.
- Déduire le mobilier. Les meubles vendus avec la maison (cuisine équipée, électroménager, mobilier de jardin) ne sont pas soumis aux droits de mutation. Leur valeur doit être réaliste et justifiable, avec une liste détaillée annexée à l'acte : une surévaluation peut être redressée par l'administration fiscale.
- Sortir les frais d'agence de la base. Lorsque les honoraires de l'agence sont à la charge de l'acquéreur et mentionnés comme tels dans le mandat et l'acte, ils n'entrent pas dans le calcul des droits.
- Demander une remise sur la part des émoluments calculée au-delà de 100 000 €.
- Vérifier l'exonération primo-accédant si vous achetez votre première résidence principale.
Quand et comment payer ?
Une provision est demandée avant la signature de l'acte authentique, par virement sur le compte du notaire. Le décompte définitif intervient après les formalités : si la provision dépasse les frais réels, le notaire vous rembourse le trop-perçu, généralement quelques mois après la vente.
Les banques financent parfois les frais d'acquisition dans le prêt, mais elles demandent le plus souvent un apport au moins égal à leur montant. Avant de vous engager, la promesse ou le compromis de vente fixe les conditions suspensives et le calendrier.
Les frais liés au prêt immobilier
Si vous empruntez, d'autres frais s'ajoutent à ceux de la vente, et ils sont parfois confondus avec les frais de notaire.
- La garantie du prêt. La banque exige soit une hypothèque (ou un privilège de prêteur de deniers), qui passe par un acte notarié et entraîne des frais supplémentaires, soit une caution délivrée par un organisme spécialisé. Le coût de la caution est souvent moins élevé, et une partie peut être restituée à la fin du prêt.
- Les frais de dossier de la banque et, le cas échéant, les honoraires d'un courtier.
- L'assurance emprunteur, que vous pouvez choisir librement et changer en cours de prêt.
Demandez à la banque et au notaire un chiffrage séparé de chaque poste : vous saurez exactement ce qui relève de la vente et ce qui relève du crédit.
Le calendrier d'un achat, côté frais
| Étape | Ce que vous payez |
|---|---|
| Signature de la promesse ou du compromis | Un dépôt de garantie, souvent de 5 à 10 % du prix, imputé ensuite sur le prix |
| Entre le compromis et l'acte (environ trois mois) | Rien en principe, le temps d'obtenir le prêt et les documents |
| Quelques jours avant l'acte | Le solde du prix et la provision sur frais, par virement |
| Après l'acte | Le remboursement éventuel du trop-perçu par le notaire |
Prévoyez dans votre budget les dépenses qui suivent l'achat : déménagement, éventuels travaux, raccordements, assurance habitation dès la remise des clés et, l'année suivante, la taxe foncière. Pour une maison ancienne dans le Médoc, les diagnostics immobiliers remis par le vendeur donnent une première idée des travaux à prévoir.
Questions fréquentes
Peut-on payer les frais de notaire avec son épargne ?
Oui, c'est même le cas le plus courant : l'apport personnel, issu d'un livret ou d'une autre épargne, sert souvent à régler les frais d'acquisition, la banque finançant le prix du bien.
Quel est le montant des frais de notaire pour 200 000 € en Gironde ?
Pour un bien ancien, comptez environ 16 000 €, soit autour de 8 % du prix, débours compris. Pour un primo-accédant éligible au taux réduit, la facture baisse d'un peu plus de 1 000 €.
Les frais de notaire sont-ils les mêmes partout en France ?
Les émoluments sont identiques partout. En revanche, le taux des droits départementaux dépend du département : la plupart des départements, dont la Gironde, ont adopté le taux de 5 % en 2025, mais pas tous.
Peut-on choisir son notaire ?
Oui. Acheteur et vendeur peuvent chacun avoir leur notaire. Les émoluments sont alors partagés entre eux, sans surcoût pour vous.
Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ?
Pour une résidence principale, non. Pour un bien mis en location, ils peuvent être déduits ou amortis selon le régime fiscal choisi. Lors d'une revente, ils augmentent le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value.
En résumé
En Gironde, comptez environ 8 % du prix pour un bien ancien et 2 à 3 % pour un logement neuf. Vérifiez si vous êtes primo-accédant, listez le mobilier vendu avec la maison et demandez une estimation écrite au notaire avant le compromis. Notre guide Acheter dans le Médoc détaille toutes les étapes de l'achat, du budget à la remise des clés.
Sources et références
- Service-public.fr — Frais de notaire lors d'un achat immobilier — www.service-public.gouv.fr
- Legifiscal — Hausse des droits de mutation au 1er mai 2025 (liste des départements) — www.legifiscal.fr
- Weblex — Tarifs des notaires, actes relatifs à la mutation de propriété (2026) — www.weblex.fr
- Notaires de France — Frais de notaire — www.notaires.fr
