La vente de votre résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value. Ce n'est pas le cas d'une résidence secondaire, d'un bien loué ou d'un terrain. Dans le Médoc, où de nombreuses maisons de vacances changent de mains, il vaut mieux connaître les règles avant de fixer son prix.
Comment calcule-t-on la plus-value ?
La plus-value brute est la différence entre :
- le prix de vente, diminué des frais supportés par le vendeur (diagnostics, honoraires d'agence à sa charge) ;
- le prix d'acquisition, majoré des frais d'acquisition et des travaux.
Pour les frais d'acquisition, vous retenez soit leur montant réel sur justificatifs, soit un forfait de 7,5 % du prix d'achat. Pour les travaux d'agrandissement, de construction ou de rénovation réalisés par des entreprises, vous retenez soit les factures, soit un forfait de 15 % du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans. Pour une maison reçue par héritage, le prix d'acquisition est la valeur déclarée dans la succession.
Les taux et les abattements pour durée de détention
La plus-value est soumise à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total. Les plus-values immobilières n'ont pas été concernées par la hausse de la CSG votée pour 2026. Plus vous gardez le bien, plus des abattements réduisent la base imposable.
| Durée de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | Pas d'abattement | Pas d'abattement |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération totale | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | — | Exonération totale |
Une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €, hors terrains à bâtir.
Exemple chiffré
Une maison achetée 150 000 € et revendue 250 000 € seize ans plus tard, sans factures de travaux conservées :
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Forfait frais d'acquisition | 7,5 % de 150 000 € | 11 250 € |
| Forfait travaux | 15 % de 150 000 € | 22 500 € |
| Prix d'acquisition corrigé | 183 750 € | |
| Plus-value brute | 250 000 − 183 750 | 66 250 € |
| Base impôt sur le revenu | Abattement de 66 % (11 années × 6 %) | 22 525 € |
| Impôt sur le revenu à 19 % | 4 280 € | |
| Base prélèvements sociaux | Abattement de 18,15 % (11 années × 1,65 %) | 54 226 € |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % | 9 327 € | |
| Total | environ 13 600 € |
Les forfaits sont souvent avantageux, mais si vous avez réalisé de gros travaux, comparez avec vos factures réelles.
Les cas d'exonération
- La résidence principale au jour de la vente.
- La première vente d'un logement autre que la résidence principale, si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes et qu'il réinvestit le prix dans l'achat de sa résidence principale dans les 24 mois.
- Un prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €.
- Certains retraités ou invalides aux revenus modestes, sous conditions.
- Une détention de plus de 30 ans.
Qui déclare et quand payer ?
Le notaire calcule la plus-value, remplit la déclaration et prélève l'impôt sur le prix de vente au moment de l'acte. Le vendeur reçoit le solde. Vous devez simplement reporter le montant de la plus-value sur votre déclaration de revenus de l'année suivante, pour le calcul du revenu fiscal de référence.
Préparer la vente
- Conservez toutes les factures de travaux réalisés par des entreprises, avec leur date.
- Retrouvez l'acte d'achat et le décompte des frais de notaire de l'époque.
- Faites estimer le bien et simulez l'impôt avant d'accepter une offre.
- Faites réaliser les diagnostics à l'avance.
Notre fiche documents de vente liste les pièces à rassembler.
Hériter puis revendre : un cas fréquent
De nombreuses maisons du Médoc sont vendues après une succession. Dans ce cas, le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée dans la succession, augmentée des frais réellement payés (droits et frais de notaire liés à la succession). La durée de détention court à partir de la date du décès. Une vente rapide après l'héritage dégage donc souvent une plus-value faible, à condition que la maison ait été évaluée à sa juste valeur. Voir notre article sur les frais de succession.
Questions fréquentes
Les frais d'agence réduisent-ils la plus-value ?
Oui, lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, ils viennent en déduction du prix de vente retenu pour le calcul.
La plus-value est-elle due sur un terrain ?
Oui, selon les mêmes règles, avec un régime particulier pour certains terrains à bâtir. Le notaire vérifie la situation au cas par cas.
Une maison louée l'été est-elle une résidence secondaire ?
Oui, au sens fiscal, tout logement qui n'est pas votre résidence principale au jour de la vente est concerné, qu'il soit occupé par vous ou loué.
Peut-on transformer sa résidence secondaire en résidence principale avant de vendre ?
Seulement si vous y habitez réellement et habituellement. Une installation de quelques mois juste avant la vente, dans le seul but d'échapper à l'impôt, peut être remise en cause par l'administration.
En résumé
Pour une résidence secondaire, l'impôt sur la plus-value baisse chaque année à partir de la sixième, disparaît pour l'impôt sur le revenu après 22 ans et pour les prélèvements sociaux après 30 ans. Gardez vos factures et faites simuler l'impôt par le notaire avant de signer.
Sources et références
- Service-public.fr — Plus-value immobilière sur une résidence secondaire — www.service-public.gouv.fr
- PAP — Plus-value en 2026 — www.pap.fr
