Vendre ou louer un logement impose de remettre un dossier de diagnostic technique (DDT). Il informe l'acheteur ou le locataire sur l'état du bien, sa consommation d'énergie et les risques auxquels il est exposé. Un diagnostic manquant ou périmé peut coûter cher au propriétaire : réduction du prix, annulation de la vente ou impossibilité de se protéger contre un vice caché.
Le tableau des diagnostics obligatoires
| Diagnostic | Quand est-il obligatoire ? | Vente | Location | Validité |
|---|---|---|---|---|
| DPE (performance énergétique) | Tout logement, sauf exceptions | Oui | Oui | 10 ans |
| Amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | Oui | Dossier à disposition | Illimitée si absence d'amiante |
| Plomb (CREP) | Logement construit avant 1949 | Oui | Oui | 1 an en vente, 6 ans en location ; illimitée si absence de plomb |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | Oui | Oui | 3 ans en vente, 6 ans en location |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | Oui | Oui | 3 ans en vente, 6 ans en location |
| Termites | Zone délimitée par arrêté préfectoral (toute la Gironde) | Oui | Non | 6 mois |
| État des risques (ERP) | Toute commune, avec les risques connus | Oui | Oui | 6 mois |
| Assainissement non collectif | Maison non raccordée au tout-à-l'égout | Oui | Non | 3 ans |
| Surface (loi Carrez) | Lot de copropriété | Oui | Surface habitable (loi Boutin) | Sans limite si pas de travaux |
| Bruit | Zone d'exposition au bruit d'un aérodrome | Oui | Oui | — |
| Audit énergétique | Maison ou immeuble en monopropriété classé E, F ou G | Oui | Non | 5 ans |
Les diagnostics un par un
Le DPE
Le diagnostic de performance énergétique classe le logement de A à G selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Il est obligatoire pour vendre comme pour louer, et la classe énergétique doit figurer dès l'annonce. Il est valable 10 ans, mais les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valides.
Depuis le 1er janvier 2026, le mode de calcul tient compte d'un nouveau coefficient pour l'électricité, ce qui a amélioré la classe de nombreux logements chauffés à l'électricité. Si votre DPE est récent mais antérieur à ce changement, un nouveau diagnostic peut être intéressant. Pour la location, le DPE conditionne désormais le droit de louer : voir notre article sur le DPE et les interdictions de location.
L'état d'amiante
Obligatoire pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le diagnostiqueur repère les matériaux contenant de l'amiante (dalles de sol, plaques de fibrociment, conduits). S'il n'en trouve pas, le diagnostic est valable sans limite de durée. En location, le bailleur doit tenir le dossier amiante des parties privatives à disposition du locataire.
Le plomb
Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949, nombreux dans les bourgs du Médoc. Il recherche les peintures au plomb, dangereuses notamment pour les jeunes enfants.
Électricité et gaz
Ces deux diagnostics sont exigés lorsque l'installation a plus de 15 ans. Ils signalent les anomalies (absence de prise de terre, conduits défectueux) sans obliger le vendeur à faire les travaux, mais l'acheteur est informé et peut négocier.
Les termites : toute la Gironde est concernée
Un arrêté préfectoral du 12 février 2001 a classé l'ensemble du département de la Gironde en zone de surveillance et de lutte contre les termites. Pour toute vente d'un bien bâti, un état relatif à la présence de termites de moins de six mois doit donc être fourni. Notre article sur les termites en Gironde explique comment les repérer et quoi faire en cas d'infestation.
L'état des risques
L'état des risques (ERP) informe sur les risques naturels, miniers et technologiques connus : inondation, submersion marine, recul du trait de côte, feux de forêt, retrait-gonflement des argiles, radon, pollution des sols. Dans le Médoc, il mentionne souvent le risque d'inondation près de l'estuaire et le risque de feu de forêt. Depuis 2025, il doit aussi signaler l'obligation légale de débroussaillement lorsque le bien y est soumis. Le propriétaire peut l'établir lui-même à partir du site Géorisques.
L'assainissement non collectif
Beaucoup de maisons du Médoc, hors des bourgs, ne sont pas raccordées au tout-à-l'égout et disposent d'une fosse septique ou d'une fosse toutes eaux. Le rapport de contrôle du service public d'assainissement non collectif (SPANC) de moins de trois ans est alors obligatoire. Si l'installation n'est pas conforme, l'acheteur dispose d'un an après la vente pour réaliser les travaux de mise en conformité : un point à intégrer dans la négociation.
L'audit énergétique
La vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé E, F ou G au DPE impose de fournir un audit énergétique. Plus complet que le DPE, il propose des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la performance du logement. Il est valable cinq ans. Son extension aux logements classés D est prévue à partir de 2034.
Qui paie et à quel moment ?
Les diagnostics sont à la charge du vendeur ou du bailleur. Ils doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié et assuré, que vous pouvez vérifier sur l'annuaire officiel du ministère. Les prix sont libres : ils dépendent du nombre de diagnostics, de la surface et de la région. Demandez plusieurs devis pour un forfait regroupant tous les diagnostics nécessaires.
Le dossier doit être annexé à la promesse ou au compromis de vente, ou à défaut à l'acte authentique. En location, il est joint au bail.
Que risque-t-on sans diagnostic ?
- En vente : si l'état relatif aux termites, à l'amiante ou au plomb manque, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés sur ces points. L'acheteur peut demander une baisse du prix, voire l'annulation de la vente.
- Avec un DPE erroné : l'acheteur peut engager la responsabilité du vendeur ou du diagnostiqueur.
- En location : le locataire peut demander une diminution du loyer ou des dommages et intérêts.
Acheteurs : comment lire le dossier
Le dossier de diagnostics est une mine d'informations pour estimer les travaux à prévoir. Regardez la classe du DPE et les recommandations, les anomalies électriques signalées, les matériaux amiantés à surveiller et la conformité de l'assainissement. Notre mémo des diagnostics résume en une page ce qu'il faut vérifier avant de signer.
Les diagnostics en copropriété et pour les maisons de vacances
En copropriété, s'ajoutent au dossier de vente des documents propres à l'immeuble : règlement de copropriété, procès-verbaux des dernières assemblées, montant des charges, état des éventuels travaux votés et, selon l'immeuble, le diagnostic technique global ou le plan pluriannuel de travaux. Sur la côte médocaine, où de nombreux appartements de vacances se trouvent dans des résidences, ces documents renseignent l'acheteur sur les dépenses à venir.
Pour une maison de vacances, les obligations sont les mêmes que pour une résidence principale lors de la vente. Elles ne dépendent pas de l'usage du bien, mais de son âge, de ses installations et de sa localisation.
Préparer la visite du diagnostiqueur
Pour un dossier complet et sans mauvaise surprise :
- Rassemblez les documents : titre de propriété, permis de construire ou date de construction, factures de travaux, plans, anciens diagnostics, factures d'énergie des dernières années pour le DPE.
- Rendez accessibles les combles, le vide sanitaire, la cave, le tableau électrique, le compteur et la chaudière.
- Signalez les travaux réalisés : isolation, menuiseries, changement de chauffage. Ils améliorent souvent la classe énergétique, à condition de pouvoir les justifier.
- Relisez les rapports et demandez des explications sur les anomalies signalées.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si un diagnostic expire avant l'acte ?
Il doit être refait. C'est fréquent pour l'état relatif aux termites et l'état des risques, valables seulement six mois : si la vente traîne, prévoyez de les renouveler avant la signature de l'acte authentique.
Le vendeur doit-il faire les travaux signalés ?
Non, les diagnostics informent l'acheteur sans obliger le vendeur à réaliser des travaux, sauf exceptions comme la mise en conformité de l'assainissement, qui revient à l'acheteur dans l'année suivant la vente.
Quels diagnostics pour vendre une maison ancienne en Gironde ?
Pour une maison construite avant 1949, non raccordée au tout-à-l'égout, avec des installations de plus de 15 ans : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz si elle en est équipée, termites, état des risques, assainissement non collectif et, si elle est classée E, F ou G, un audit énergétique.
Combien coûtent les diagnostics immobiliers ?
Les tarifs sont libres et varient selon le nombre de diagnostics et la surface du logement. Un forfait regroupé auprès d'un même diagnostiqueur est généralement plus avantageux.
Peut-on faire les diagnostics soi-même ?
Non, sauf l'état des risques, que le propriétaire peut remplir lui-même. Tous les autres doivent être réalisés par un professionnel certifié.
Le DPE est-il obligatoire pour une maison de vacances ?
Oui pour une vente. Pour une location saisonnière, les règles spécifiques des meublés de tourisme s'appliquent : voir notre article sur la location meublée de tourisme.
En résumé
En Gironde, prévoyez toujours le diagnostic termites pour vendre, vérifiez l'âge du bien et de ses installations, et anticipez : certains diagnostics expirent en six mois. Faites réaliser le dossier avant de mettre le bien en vente pour afficher la classe énergétique dans l'annonce et éviter toute mauvaise surprise au compromis.
Sources et références
- Service-public.fr — Diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente — www.service-public.gouv.fr
- Service-public.fr — Diagnostics immobiliers obligatoires pour la location — www.service-public.gouv.fr
- Ville de Bordeaux — Lutte contre les termites (arrêté préfectoral de 2001) — www.bordeaux.fr
- Géorisques — État des risques — www.georisques.gouv.fr
- Annuaire des diagnostiqueurs certifiés — diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr
