Vous avez trouvé la maison et le prix est convenu. Avant l'acte authentique, signé chez le notaire et qui transfère la propriété, vient l'avant-contrat. Il fixe le prix, les conditions et le calendrier de la vente. Deux formes existent : le compromis de vente et la promesse unilatérale de vente.
Les différences en un coup d'œil
| Compromis de vente | Promesse unilatérale | |
|---|---|---|
| Qui s'engage ? | Le vendeur et l'acheteur | Le vendeur seul |
| Liberté de l'acheteur | Engagé à acheter, sauf rétractation ou condition non réalisée | Libre de lever l'option ou non pendant un délai fixé |
| Somme versée | Dépôt de garantie, souvent 5 à 10 % du prix | Indemnité d'immobilisation, souvent autour de 10 % |
| Si l'acheteur renonce sans motif | Il peut perdre le dépôt de garantie et devoir des dommages et intérêts | Il perd l'indemnité d'immobilisation |
| Formalité | Aucune obligatoire | Enregistrement aux impôts dans les 10 jours si signée sans notaire |
| Usage | Le plus courant entre particuliers | Fréquent quand le notaire rédige l'avant-contrat |
Le compromis : un engagement réciproque
Le compromis vaut vente dès que les parties sont d'accord sur le bien et le prix. Si l'une d'elles refuse ensuite de signer l'acte sans motif valable, l'autre peut l'y contraindre en justice ou demander des dommages et intérêts. Il contient souvent une clause pénale fixant à l'avance l'indemnité due.
La promesse unilatérale : une option pour l'acheteur
Le vendeur s'engage à vendre au prix convenu pendant une durée déterminée, en général deux ou trois mois. L'acheteur, appelé bénéficiaire, peut lever l'option et acheter, ou y renoncer. S'il renonce, le vendeur conserve l'indemnité d'immobilisation, qui compense le fait d'avoir retiré son bien du marché.
Le délai de rétractation de 10 jours
Quel que soit l'avant-contrat, l'acheteur non professionnel d'un logement dispose d'un délai de rétractation de 10 jours. Il court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l'acte, ou de sa remise en main propre. L'acheteur se rétracte par lettre recommandée avec accusé de réception, sans avoir à se justifier, et récupère les sommes versées dans un délai de 21 jours. Le vendeur, lui, ne bénéficie d'aucun délai de rétractation.
Les conditions suspensives
Une condition suspensive suspend la vente à la réalisation d'un événement. Si elle ne se réalise pas, l'acheteur est libéré et récupère son dépôt.
- L'obtention du prêt : obligatoire dès que l'achat est financé par un crédit, sauf mention manuscrite de l'acheteur y renonçant. Le délai ne peut pas être inférieur à un mois. Précisez le montant, la durée et le taux maximal.
- L'absence de servitude ou de droit de préemption exercé par la commune.
- L'obtention d'un permis de construire, pour un terrain ou des travaux importants.
- La vente d'un autre bien, plus rare et moins appréciée des vendeurs.
Ce que doit contenir l'avant-contrat
- l'identité des parties et la description précise du bien ;
- le prix, les modalités de paiement et la part éventuelle de mobilier ;
- le dépôt de garantie ou l'indemnité d'immobilisation ;
- les conditions suspensives et leurs délais ;
- la date limite de signature de l'acte authentique ;
- le dossier des diagnostics immobiliers ;
- pour une copropriété, les documents sur la copropriété et la surface Carrez.
Signer chez le notaire ou entre particuliers ?
L'avant-contrat peut être signé sous seing privé, entre particuliers ou par l'intermédiaire d'une agence. Le passage par un notaire a un coût modeste, souvent déduit des frais de la vente, mais il sécurise la rédaction des conditions et la vérification des documents. Pour une maison ancienne avec assainissement individuel, servitudes ou dépendances, c'est un vrai plus.
Combien de temps avant l'acte définitif ?
Il s'écoule en général environ trois mois entre l'avant-contrat et l'acte authentique. Ce délai permet à l'acheteur d'obtenir son prêt et au notaire de réunir les documents. Pendant cette période, préparez le paiement des frais de notaire et l'assurance habitation.
Les points à négocier avant de signer
- La date de l'acte : elle doit laisser le temps d'obtenir le prêt et, pour le vendeur, de trouver un logement.
- Les meubles et équipements vendus avec la maison : listez-les et chiffrez-les, ce qui peut aussi réduire les droits de mutation.
- Les travaux à la charge du vendeur avant la vente, par exemple une mise en conformité de l'assainissement.
- L'état du bien à la remise des clés : maison vidée, jardin entretenu, cuve de fioul vide ou non.
- La répartition de la taxe foncière de l'année, habituellement au prorata.
Questions fréquentes
Le vendeur peut-il se rétracter ?
Non. Une fois l'avant-contrat signé, il est engagé. Dans une promesse unilatérale, sa rétractation pendant le délai d'option n'empêche pas la vente si l'acheteur lève l'option.
Peut-on signer un compromis sans agence ni notaire ?
Oui, entre particuliers. Mais la rédaction des conditions suspensives et la vérification des documents demandent de la rigueur : un modèle mal adapté peut vous priver de protections importantes.
Peut-on négocier le dépôt de garantie ?
Oui, son montant est libre. Il est versé au notaire ou à l'agence, qui le conserve jusqu'à l'acte ; il ne doit pas être remis directement au vendeur.
Que se passe-t-il si la banque refuse le prêt ?
Si la condition suspensive de prêt figure au contrat et que l'acheteur a fait des demandes conformes, la vente est annulée et le dépôt de garantie restitué.
En résumé
Le compromis engage les deux parties ; la promesse unilatérale laisse à l'acheteur une option. Dans les deux cas, l'acheteur a 10 jours pour se rétracter, et la condition suspensive de prêt le protège. Notre check-list de visite aide à ne rien oublier avant de signer.
Sources et références
- Service-public.fr — Promesse ou compromis de vente d'un logement — www.service-public.gouv.fr
- Notaires de France — Compromis ou promesse de vente — www.notaires.fr
